—————–लेखन सारंग अविनाश कामतेकर—————– (९३७१०२४२४७)
दि. 6 ( पीसीबी ) –पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेने अलीकडेच चिखली आणि चऱ्होलीतील गावांमध्ये टीपी स्कीम राबविण्याचा आपला इरादा जाहीर केला आहे. या अंतर्गत चिखली गावातील सुमारे ३८० हेक्टर क्षेत्र आणि चऱ्होलीमध्ये सुमारे ३६३, २४०, ३५८, २८१ व १८३ हेक्टर क्षेत्रावर पाच टीपी स्कीम्स राबविण्यात येणार आहेत. वर्तमानपत्रांमध्ये याबाबतची बातमी प्रसिद्ध होताच मला अनेक नागरिकांचे आणि मित्र-सहकाऱ्यांचे फोन आले. टीपी स्कीम म्हणजे नक्की काय आहे? त्याचे फायदे आणि तोटे काय आहेत? आता आपल्या जमिनींचे काय होईल? आम्हाला बांधकाम परवानग्या मिळतील का? असे अनेक प्रश्न उपस्थित केले, या व अशा अनेक प्रश्न आणि शंकांचे निरसन करण्यासाठी हा लेखाचा खटाटोप मांडला आहे.
महाराष्ट्र प्रादेशिक आणि नगररचना अधिनियम, १९६६ (MRTP Act) अंतर्गत टीपी स्कीम तयार करण्याची कायदेशीर तरतूद आहे. या टीपी स्कीमचा उद्देश जमिनीचे योग्य नियोजन करणे, जमिनीची पुनर्रचना/पुनर्गठन करणे आणि रस्ते, उद्याने, खेळाचे मैदान, पाणीपुरवठा, ड्रेनेज यांसारख्या शहरी पायाभूत सुविधांचा विकास करून त्याचे समान वाटप करणे हा आहे. तसेच या जमिनीचे नियोजन आणि विकास केल्यानंतर सुधारित पायाभूत सोयी-सुविधांसह ती मूळ जमीन मालकांना पुन्हा वाटप केली जाते.
टीपी स्कीम तयार करताना एमआरटीपी कायद्यानुसार त्याचे काही महत्त्वाचे टप्पे आहेत. प्रथमतः टीपी स्कीम तयार करण्याच्या हेतूची घोषणा करणे. त्यानंतर प्रारूप योजना (ड्रॅफ्ट प्लॅन) तयार करून जमिनीची पुनर्रचना, सार्वजनिक उद्देशांसाठी भूखंडांचे आरक्षण आणि पायाभूत सुविधांचा आराखडा दर्शविणारी तपशीलवार योजना तयार केली जाते. तदनंतर जमिनीचे मालक आणि संबंधित भागधारकांना हरकती आणि सूचना दाखल करण्यासाठी आमंत्रित केले जाते. सदर प्रारूप योजनेला प्राप्त झालेल्या हरकती आणि सूचना यांची सुनावणी घेऊन त्याअनुषंगाने पुनरावलोकन करून आवश्यक बदलानंतर, ही टीपी स्कीम राज्य सरकारला मान्यतेसाठी पाठविली जाते. तसेच टीपी स्कीमला राज्य शासनाची अंतिम मंजुरी मिळाल्यावर ती कायदेशीररित्या बंधनकारक होते आणि स्थानिक प्राधिकरणाद्वारे तिची अंमलबजावणी केली जाते. पिंपरी-चिंचवड मनपा आयुक्तांनी टीपी स्कीम तयार करण्याचा त्यांचा इरादा जाहीर केला आहे. म्हणजेच चिखली व चऱ्होली या गावांमध्ये टीपी स्कीम राबविण्याच्या प्रक्रियेचा पहिला टप्पा आता पार झाला आहे.
टीपी स्कीमचे प्रमुख फायदे काय आहेत ?
वेगाने होणारे शहरीकरण आणि औद्योगिकीकरण यामुळे पायाभूत सुविधा, घरे आणि जमिनीच्या वापरांवर प्रचंड दबाव येत आहे. या वाढत्या शहरीकरणाचे नियोजन करण्यासाठी टीपी स्कीम हे एक प्रभावी माध्यम आहे. संपूर्ण शहराचा विकास करणे जिकिरीचे असल्याने छोट्या छोट्या भागांचे नियोजन करून त्याची अंमलबजावणी करण्याचा प्रयत्न टीपी स्कीमच्या माध्यमातून केला जातो. टीपी स्कीमच्या हद्दीतील जमिनींचे एकत्रीकरण करून नव्याने भूखंड पाडले जातात व आवश्यक सार्वजनिक सुविधांसाठी क्षेत्र नव्याने आरक्षित करण्यात येते. टीपी स्कीमच्या सूक्ष्म नियोजनामुळे अंदाधुंदपणे होणारी बेकायदा बांधकामे टाळली जाऊ शकतात आणि नियोजनबद्ध विकासाला प्रोत्साहन मिळते. तसेच शहरीकरणासाठी अत्यावश्यक असणाऱ्या पायाभूत सुविधांचा विकास झाल्यास सुधारित पायाभूत सुविधांमुळे जमीन मालकांना त्यांच्या मालमत्तेच्या वाढलेल्या मूल्याचा फायदा होऊ शकतो.
टीपी स्कीममधील त्रुटी आणि तोटे काय आहेत ?
टीपी स्कीमचा हेतू चांगला असला तरी, अंमलबजावणीतील अडचणींमुळे अनेक त्रुटी आणि तोटे देखील समोर आले आहेत. टीपी स्कीमची अंमलबजावणी करताना अनेक अडचणी येतात; यात प्रामुख्याने या योजनेच्या अंमलबजावणीत होणारा अत्यधिक विलंब हा आहे. टीपी स्कीम प्रक्रियेत अनेक स्तरांवर मंजुरी घ्यावी लागते: प्रारूप तयार करणे आणि सादर करणे, सूचना/हरकती, राज्य सरकारची मंजुरी आणि नगर रचना अधिकाऱ्याची नियुक्ती. प्रत्येक टप्प्यावर विलंबाची शक्यता असते, विशेषत: अधिकार क्षेत्रांच्या गोंधळामुळे आणि अस्पष्ट वेळापत्रकामुळे. उदाहरणार्थ, भूखंडांची पुनर्रचना हा टीपी स्कीमचा एक महत्त्वाचा भाग आहे, मात्र अपूर्ण भूमी अभिलेख किंवा मालकी हक्कांवरील वादामुळे अनेकदा भूखंडांची पुनर्रचना लांबणीवर पडते. तसेच नुकसान भरपाई किंवा अपीलची कायदेशीर प्रक्रिया किचकट आहे. जमीन मालकांना अंतिम भूखंडांचा ताबा मिळवण्यासाठी अनेक वर्षे वाट पाहावी लागते आणि एका जरी भूखंडावर न्यायालयीन स्थगिती आली तरी संपूर्ण योजना थांबते.
अंमलबजावणीतील विलंब
टीपी स्कीम हे सुनियोजित शहरी विकासासाठी तयार केलेली असली तरी, प्रत्यक्षात योजना घोषित झाल्यापासून पूर्णपणे कार्यान्वित होण्यासाठी १० ते १५ वर्षे किंवा त्याहून अधिक काळ लागणे सामान्य आहे. महाराष्ट्रासह गुजरात राज्यात यापूर्वी घोषित झालेल्या अनेक टीपी स्कीम्स २०-२० वर्षे झाली तरी पूर्ण होऊ शकलेल्या नाहीत. टीपी स्कीम्सबद्दल गुजरातमध्ये अहमदाबाद महानगरपालिका व अहमदाबाद अर्बन डेव्हलपमेंट ऑथॉरिटीचे (AUDA) उदाहरण खूप बोलके आहे. अहमदाबाद शहरातील ६०% टीपी स्कीम्सची अंमलबजावणी रखडलेली आहे. अहमदाबाद महानगरपालिकेने (एएमसी) आतापर्यंत तब्बल २८७ टीपी स्कीम्सचे प्रारूप योजना तयार केले आहेत. यापैकी ११५ योजना अजूनही अंतिम मंजुरीच्या प्रतीक्षेत आहेत. सोला, बोडकदेव, विंजोल, हथीजान सैजपूर, इसनपूर, नारोळ, वाटवा, दाणी लिमडा, मकरबा, त्रागड, घुमा, बोपल, वेजलपूर, प्रल्हादनगर, गोटा, चांदलोदिया, जगतपूर, भडज, शिलाज आणि छरोडी यांसारख्या महत्त्वाच्या प्रारूप टीपी स्कीम्स १५-२० वर्षांहून अधिक काळ लोटला तरी त्या पूर्ण झालेल्या नाहीत. यामुळे या भागातील नागरिकांना विकासाच्या प्रतीक्षेत राहावे लागत आहे. अहमदाबाद अर्बन डेव्हलपमेंट ऑथॉरिटी (AUDA) ची परिस्थिती याहून वेगळी नाही. AUDA ने १९९९ पासून ८३ टीपी योजनांचे प्रारूप तयार केले आहे. पश्चिम AUDA मधील ३६ आणि पूर्व AUDA मधील ४७ योजनांचा यात समावेश आहे. दुर्दैवाने, आजपर्यंत फक्त दोनच योजना अंतिम झाल्या आहेत. काही योजनांचे प्रारूप तर २०१३ पर्यंत जुने आहेत, तर ४८ नवीन योजना तयार केल्या जात आहेत. बरेजा येथील प्रारूप टीपी योजना २०१३ मध्ये मंजूर झाली, पण तिची अंतिम आवृत्ती अजून जाहीर व्हायची आहे. गोधावी-मणिपूर टीपी योजना २०१९ मध्ये मंजूर झाली असून ती अंतिम करण्याचे काम सुरू आहे. AUDA ची मुथिया-बिलासिया आणि हंसपुरा येथील प्रारूप टीपी योजना २००३ मध्ये मंजूर झाली आणि २०१९ मध्ये ती अंतिम झाली, यावरून कामाची गती किती मंद आहे याचा अंदाज येतो. एकंदरीत, अहमदाबाद शहरातील आणि परिसरातील अनेक विकास योजना अनेक वर्षांपासून रखडलेल्या आहेत. यामुळे शहराच्या विकासावर नकारात्मक परिणाम होत आहे आणि नागरिकांना आवश्यक सोयीसुविधा मिळण्यास विलंब होत आहे.
अलीकडच्या काळात महाराष्ट्रात अनेक ठिकाणी टीपी स्कीम्स जाहीर झाल्या आहेत. ‘हाय-टेक सिटी’ म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या महाळुंगे-माण टीपी स्कीमची अंमलबजावणी अद्याप पूर्ण झालेली नाही. तब्बल सात वर्षांपूर्वी जाहीर झालेल्या या योजनेला अद्याप राज्य सरकारकडून अंतिम मान्यता मिळालेली नाही. तसेच नाशिक शहरातील मखमलाबादच्या परिसरात एक नवीन टीपी स्कीम राबविण्याचा निर्णय २०१७-१८ मध्ये घेण्यात आला होता. या महत्त्वाकांक्षी प्रकल्पासाठी, रस्ते आणि ड्रेनेज लाईनसारख्या आवश्यक सोयीसुविधा निर्माण करण्यासाठी प्रशासनाला जवळपास ७५० एकर जमीन शेतकऱ्यांकडून हवी होती. मात्र, स्थानिक शेतकरी आपली जमीन देण्यास तयार नव्हते, त्यामुळे या प्रकल्पाला मोठा अडथळा निर्माण झाला होता. मात्र, शेतकऱ्यांचे मत परिवर्तित करण्यात प्रशासनाला यश आले होते. या स्कीमसाठी आवश्यक असलेल्या ७५० एकर क्षेत्रापैकी ५५ टक्के क्षेत्र म्हणजेच सुमारे ४०७ एकर क्षेत्र शेतकऱ्यांना परत केले जाणार होते. या जागेवर शेतकऱ्यांनी काय करावे याचे सर्वाधिकार त्यांना देण्यात आले होते व उर्वरित जागेवर नवीन शहर वसविले जाणार होते. त्यात चकाचक रस्ते, मोठमोठ्या इमारती, पंचतारांकित हॉटेल्स, रुग्णालये, मनोरंजनाचे पार्क, शाळा, मल्टिप्लेक्ससह सर्व सोईसुविधा उपलब्ध केल्या जाणार होत्या. मात्र, शेतकऱ्यांनी ५५ टक्क्यांऐवजी ७० ते ७५ टक्के जमिनीचा मोबदला मागितला. मात्र, तो मोबदला देण्यास नकार दिल्याने शेतकऱ्यांचा विरोध वाढत गेला आणि तो राजकीय मुद्दा देखील झाला. काही शेतकरी मुंबई उच्च न्यायालयात गेले. मुंबई उच्च न्यायालयात दाखल याचिकेवर सुनावणी देताना १५ डिसेंबर २०२० रोजी योजनेला स्थगिती आदेश देण्यात आले. शेतकऱ्यांचा तीव्र विरोध पाहता हा प्रकल्प आता पूर्ण होणे कठीण दिसत आहे. त्यामुळे, या मोठ्या प्रकल्पाचे भविष्य सध्या अनिश्चित आहे.
जमीन मालकांचा विरोध आणि खटलेबाजी
अनेक जमीन मालक, विशेषत: लहान शेतकरी टीपी स्कीममुळे त्यांच्या जमिनीचे क्षेत्रफळ कमी होईल किंवा पुनर्रचित भूखंडांचे स्थान गैरसोयीचे असेल या भीतीने विरोध करतात. त्यांच्या या शंका निराधार नसतात. अनेकदा अंतिम भूखंड कमी आकर्षक ठिकाणी असतात किंवा त्यांना पोहोच रस्ते उपलब्ध नसतात. नागपूरमधील टीपी स्कीम क्षेत्राचे एक स्पष्ट उदाहरण आहे, जिथे अन्यायकारक जमीन एकत्र करणे आणि मूळ जमीन मालकांशी पुरेशी सल्लामसलत न केल्याचा आरोप करत शेतकऱ्यांनी दाखल केलेल्या सामूहिक खटल्यामुळे योजनेची अंमलबजावणी जवळपास एक दशकभर रखडली. पारदर्शक मूल्यांकन आणि कपात किंवा भरपाईबाबत स्पष्टता नसल्यामुळे संशय आणखी वाढतो. परिणामी, स्थगिती आदेश आणि याचिकांसारख्या कायदेशीर हस्तक्षेपांमुळे अशा टीपी स्कीम्समधील अडथळे आणखी वाढतात.
जमिनीची मनमानी कपात
टीपी स्कीम राबविताना अंतर्गत रस्ते, मोकळी जागा आणि इतर सोयीसुविधांसाठी जमिनीची गरज भासते. यासाठी जमिनीच्या मालकांकडून काही प्रमाणात जमीन सरकारला द्यावी लागते, ज्याला जमिनीची कपात असे म्हणतात. कायद्यानुसार ही कपात साधारणपणे ४०% ते ५०% पर्यंत असू शकते. कागदावर हे ठीक दिसत असले तरी, प्रत्यक्षात विशेषतः लहान आणि वाकड्या-तिकड्या आकाराच्या जमिनीच्या मालकांना हे प्रमाण अन्यायकारक वाटते. यामुळे लहान जमीनमालकांना असे वाटते की त्यांच्यावर अन्याय होत आहे. त्यांना जमिनीचा त्याग जास्त करावा लागतो, पण त्याचा फायदा मात्र त्यांना पुरेसा मिळत नाही. याच असमान वाटपामुळे अनेक शेतकरी विकासकामांना सहकार्य करण्यास तयार होत नाहीत, काही जण तर जमीन देण्यासही नकार देतात. यामुळे टीपी स्कीमच्या अंमलबजावणीची प्रक्रिया आणखी लांबणीवर पडते. कोल्हापूर शहरात राबविण्यात आलेल्या टीपी स्कीममध्ये तर अनेक शेतकऱ्यांनी या जास्त कपातीबद्दल नाराजी व्यक्त केली. काही ठिकाणी पुनर्रचनेनंतर जमिनीचे क्षेत्रफळ ५५% पर्यंत कमी झाले आहे. शेतकऱ्यांनी जमीन तर दिली, पण त्यांना त्या बदल्यात चांगल्या पायाभूत सुविधा मिळाल्या नाहीत आणि त्यांच्या जमिनीच्या मूल्यातही म्हणावी तशी वाढ झाली नाही.
पायाभूत सुविधांच्या लाभांमधील असमानता
टीपी स्कीमचा मूळ उद्देश जमीन एकत्र करून विकासाचे फायदे समान रीतीने वितरित करणे हा आहे. परंतु, प्रत्यक्षात सर्व पुनर्रचित भूखंडांना समान फायदा मिळत नाही. प्रमुख रस्ते किंवा सार्वजनिक पायाभूत सुविधांजवळ असलेल्या भूखंडांच्या मूल्यात लक्षणीय वाढ होते, तर आतील किंवा कमी पोहोच असलेल्या भागांमधील भूखंड स्थिर राहतात. सातारा येथील टीपी स्कीमच्या क्षेत्रांमध्ये, शहराच्या मध्यवर्ती भागाजवळील भूखंडांच्या मालकांनी त्यांच्या जमिनीच्या मूल्यात तिप्पट वाढ अनुभवली, तर परिधीय भूखंडांना मर्यादित किंवा कोणतीही पायाभूत सुविधा सुधारणा मिळाली नाही, ज्यामुळे एकाच योजनेत आर्थिक आणि सामाजिक विषमता निर्माण झाली. ही असमानता न्याय आणि उचिततेवर प्रश्नचिन्ह उभे करते, कारण सर्व जमीन मालक कपातीचा भार सहन करतात, पण काहीजणांनाच त्याचा फायदा मिळतो, यामुळे देखील टीपी स्कीम्सला विरोध होतो.
आर्थिक व्यवहार्यता
टीपी स्कीम स्वयं-वित्तपुरवठा करणारी असावी अशी रचना आहे, जिथे पायाभूत सुविधांचा खर्च जमीन मालकांकडून सुधारणा शुल्क आकारून वसूल केला जातो. परंतु, अंमलबजावणीतील विलंब आणि खर्चाच्या गणनेच्या अस्पष्ट पद्धतींमुळे वसुलीचे प्रमाण अनेकदा खूपच कमी असते. याव्यतिरिक्त, महागाई आणि वाढत्या बांधकाम खर्चामुळे मूळ खर्चाचे अंदाज कालबाह्य ठरतात, ज्यामुळे मनपाला पायाभूत सुविधांची गुणवत्ता राखणे किंवा कामाचा संपूर्ण आवाका पूर्ण करणे कठीण होते. सोलापूरसारख्या शहरांमध्ये, अनेक टीपी स्कीम्स अर्धवट अवस्थेत अडकल्या आहेत कारण मनपाकडे निधी उपलब्ध नाही आणि जमीन मालकांनी शुल्काच्या आधारावर प्रश्न उपस्थित केल्यामुळे सुधारणा शुल्क वसूल करण्यात ते अयशस्वी ठरले आहेत.
पिंपरी-चिंचवडमध्ये प्रस्तावित टीपी स्कीम ही सुनियोजित विकासाच्या दृष्टीने एक महत्त्वाचे पाऊल आहे. यामुळे जमिनीचे योग्य नियोजन, पायाभूत सुविधांचा विकास आणि अंदाधुंद बांधकामांना प्रतिबंध करणे शक्य होईल. मात्र, या योजनेच्या अंमलबजावणीत अनेक आव्हाने आहेत. अंमलबजावणीतील विलंब, जमीन मालकांचा विरोध, जमिनीची मनमानी कपात आणि पायाभूत सुविधांच्या लाभांमधील असमानता, आर्थिक व्यवहार्यता, नुकसान भरपाईची पद्धत यांसारख्या समस्यांमुळे योजनेच्या यशस्वितेवर प्रश्नचिन्ह उभे राहू शकते.
***टीपी स्कीम नुकसान भरपाईची पद्धत हा एक स्वतंत्र विषय आहे व त्याबद्दल मी सविस्तर विवेचन सर्वाच्या माहितीसाठी मांडण्याचा प्रयत्न लवकरच करेन.
